Duurzame renovaties mogelijk maken door slim financieren; het stelsel op de schop!

Op 27 april was Squarewise aanwezig bij een expertmeeting om te komen tot een financieel beslismodel voor corporaties. De vraag waar corporaties mee worstelen is: hoe maak je een financieel verstandige afweging of je bij een renovatie extra wil investeren in energiereductie? Ruim 30% van de bestaande woningvoorraad is in handen van corporaties. Zij bepalen dus in sterke mate of er geïnvesteerd wordt in het energiezuiniger maken van de gebouwde omgeving in Nederland. Hoe gaan we dit ten gunste beïnvloeden?

Andere uitgangspunten voor waardering van vastgoed
De boekwaarde waarvoor woningen op de balans staan bij corporaties, blijkt een bepalende factor; traditioneel gebeurde dit op historische kostprijs, nu al vaak op basis van bedrijfswaarde en er wordt zelfs gesproken over waardering tegen marktwaarde. Als je bedenkt dat de gemiddelde bedrijfswaarde van een sociale huurwoning 38.000 Euro bedraagt, tegenover een marktwaarde van ongeveer 95.000 Euro, dan heeft dit uiteraard grote gevolgen voor de ruimte die woningbouwcorporaties hebben om te investeren in duurzame, kwaliteitsverhogingen maatregelen. Belangrijk hierbij is ook de recent besloten wijziging in het Woning Waardering Stelsel die het mogelijk maakt energie ingrepen door te berekenen in de hoogte van de huur van de woning.

 De volgende vraag is de tijdshorizon waar je rekening mee houdt. De gebruikelijke afschrijvingstermijn voor ingrepen in woningen, 20 a 25 jaar, staat in schril contrast met de werkelijke levensduur van een woning, die rond de 120 jaar ligt. Een investering, die naast wooncomfort en energiebesparing ook 50 jaar levensduurverlenging oplevert, komt zo in een heel ander daglicht te staan.

Schuld van 'het systeem'?
 De discussies tijdens de middag spitsten zich echter ook toe op ‘het systeem’. De aanwezigen waren van mening dat het WSW (waarborgfonds sociale woningbouw) aanzet tot sturen op kasstromen, in plaats van lange termijn overwegingen. Ook was men kritisch over de huurtoeslag die volgens hun een belangrijke verstorende werking op de markt heeft. Gelukkig is ook gesproken over oplossingen. Woningbouwcorporaties zouden hun taken bijvoorbeeld kunnen splitsen in twee entiteiten waarbij de eerste zich bezighoudt met de maatschappelijke opgave, en de tweede gericht is op het (commercieel) ontwikkelen van vastgoed. Alle winsten uit de tweede entiteit, vloeien terug in de eerste om de maatschappelijke investeringen te financieren. Op deze manier krijg je een meer zakelijkere manier van aansturen. Huurders betalen bovendien allemaal een commerciële prijs, maar zij die het niet zelf kunnen betalen, worden gecompenseerd. We compenseren het gezin, niet de woning.

 Nu is het altijd eenvoudig de oorzaak van een probleem buiten jezelf te leggen. De overheid, het systeem, is vaak de schuldige. De uitdaging is dan juist om op zoek te gaan naar oorzaken die je zelf kan beïnvloeden. In het geval van de financiering van woningbouwcorporaties en de sociale huurders waar zij zich op richten, kunnen wij ons ook niet onttrekken aan de indruk dat ‘het systeem’ erg achterhaald is. Dus… laten we het eens op deze manier proberen: hoe gaan we de juiste partijen verzamelen om dit systeem te veranderen? 

Leave a comment

Comments